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        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告
        
        
        更新時(shí)間：2024-07-03 12:31:18
        
        
        
        
            
        
                
          
                    
                    
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            物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告
        　　隨著個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性，其在寫作上有一定的技巧。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？以下是小編收集整理的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
        

        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告1
        

        　　今年以來，為了切實(shí)加強(qiáng)漢江水源地保護(hù)，有效改善農(nóng)村人居環(huán)境，縣財(cái)政局經(jīng)過充分調(diào)研，制定印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策支持農(nóng)村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，縣城常住人口急劇增長，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進(jìn)國家衛(wèi)生縣城和園林城市建設(shè)，據(jù)實(shí)保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對(duì)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，通過核查近年來財(cái)務(wù)收支，對(duì)照設(shè)施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問題，并提出對(duì)策建議，以供決策參考。
        　　目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運(yùn)及垃圾處理廠的運(yùn)營管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負(fù)責(zé)日常保潔。縣環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實(shí)施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險(xiǎn)”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運(yùn)車輛20輛（其中：垃圾運(yùn)輸車9輛，灑水車1輛，小型垃圾收集車9輛，垃圾裝載車1輛），負(fù)責(zé)城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運(yùn)，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運(yùn)營管理。
        　　近年來，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務(wù)重、經(jīng)費(fèi)緊、保潔面積不斷擴(kuò)等實(shí)際困難，實(shí)行“劃片包干、責(zé)任到人、跟進(jìn)監(jiān)管、績效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動(dòng)承擔(dān)縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻(xiàn)。
        　　（一）收入情況。
        　　城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財(cái)政預(yù)算、每年收取垃圾費(fèi)收入和人社部門撥付的再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助，從近幾年實(shí)際收入看呈逐年遞增趨勢(shì)。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收入535萬元，其中：縣財(cái)政預(yù)算175萬元，當(dāng)年收取垃圾費(fèi)收入255萬元，人社部門撥付再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助105萬元。
        　�。ǘ┲С銮闆r。
        　　1、20xx年環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)當(dāng)年實(shí)際支出528.65萬元，主要分為三部分：
        　�。�1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費(fèi)24.88萬元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險(xiǎn)”支出107.33萬元(含個(gè)人應(yīng)繳部分,全部由單位負(fù)擔(dān))，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬元，年終慰問支出5萬元，環(huán)衛(wèi)車輛燃油費(fèi)75萬元，環(huán)衛(wèi)車輛維修費(fèi)41萬元，環(huán)衛(wèi)車輛保險(xiǎn)費(fèi)6萬元，果皮箱購置費(fèi)15萬元，收費(fèi)人員工資及手續(xù)費(fèi)15萬元。
        　�。�2）公廁管護(hù)及水電費(fèi)30萬元。
        　�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費(fèi)18萬元。
        　　從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運(yùn)營經(jīng)費(fèi)外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運(yùn)轉(zhuǎn)和房租支出。
        　　2、垃圾處理廠運(yùn)營每年的支出需求約99萬元。按20xx年10月2日以來試運(yùn)行情況進(jìn)行測(cè)算，每年垃圾處理廠運(yùn)營需經(jīng)費(fèi)99萬元（20xx年只需79萬元，滲瀝液處理站試運(yùn)行一年費(fèi)用由承建廠方承擔(dān)），其中：垃圾處理廠推土機(jī)填埋工時(shí)費(fèi)24萬元，垃圾填埋取運(yùn)覆土45萬元，消殺藥品費(fèi)用5萬元，電費(fèi)5萬元，滲瀝液處理站年運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)20萬元。
        　　3、按政府會(huì)議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬元。
        　�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機(jī)制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負(fù)責(zé)，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運(yùn)營由環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負(fù)責(zé)，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個(gè)部門負(fù)責(zé)，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設(shè)的不斷推進(jìn)，加強(qiáng)縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢(shì)在必行。
        　�。ǘ┛h環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經(jīng)費(fèi)由池鎮(zhèn)實(shí)施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開展。
        　�。ㄈ┏菂^(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴(kuò)。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢(shì)在必行，保潔力量還需加強(qiáng)。
        　�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收支管理仍有待加強(qiáng)。一是政策性規(guī)費(fèi)還沒有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費(fèi)未按政策征收到位，而城市建設(shè)駱保潔費(fèi)至今仍沒有啟動(dòng)征收。二是環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)支出雖然池鎮(zhèn)也實(shí)行了“三審一簽”報(bào)賬管理，但車輛維修、保險(xiǎn)等未按規(guī)定實(shí)行政府集中采購，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)帳務(wù)核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經(jīng)費(fèi)，應(yīng)由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)公用經(jīng)費(fèi)擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)。
        　�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的.科學(xué)化、精細(xì)化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調(diào)增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責(zé)及績效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對(duì)等效益來看，每天支付的環(huán)衛(wèi)工資報(bào)酬應(yīng)達(dá)到的環(huán)衛(wèi)
        　　標(biāo)準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、規(guī)范、精細(xì)的考核衡量標(biāo)準(zhǔn)。
        　�。ㄒ唬┙⑾到y(tǒng)性的城市管理機(jī)制。在機(jī)構(gòu)過程中，整合分散在各部門的職責(zé)，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機(jī)構(gòu)，借鑒外地城市管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，樹立經(jīng)營城市理念，共同管理好我們的家園。
        　�。ǘ├眄槶h(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經(jīng)費(fèi)隨編制劃歸一個(gè)部門統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)和機(jī)關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)分別納入國庫集中支付管理。
        　�。ㄈ﹪�(yán)格收費(fèi)管理。一是建議政府按照相關(guān)規(guī)定盡快研究啟動(dòng)駱保潔費(fèi)征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運(yùn)營。二是要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費(fèi)。嚴(yán)禁隨意減免，做到公平征收，確保應(yīng)收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。
        　�。ㄋ模┲鸩綌U(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應(yīng)城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。
        　�。ㄎ澹┍Ｕ侠幚韽S運(yùn)營經(jīng)費(fèi)。建議將每年收取的駱保潔費(fèi)約100萬元左右，全額用于垃圾處理廠運(yùn)營，不足部分納入縣財(cái)政預(yù)算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調(diào)劑使用。
        　�。┮�(guī)范環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)核算。將環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經(jīng)費(fèi)分開，專帳進(jìn)行核算，嚴(yán)禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車輛費(fèi)用和垃圾處理廠運(yùn)營開支，對(duì)環(huán)衛(wèi)車輛維修、保險(xiǎn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施購置要嚴(yán)格實(shí)行政府采購管理，對(duì)車輛維修、加油要制定嚴(yán)格詳細(xì)的管理制度。
        　�。ㄆ撸⿲�(shí)行精細(xì)化管理。環(huán)衛(wèi)所要對(duì)駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學(xué)的管理機(jī)制和具體的日常考核標(biāo)準(zhǔn)，定崗定責(zé)績效考核，安排專人加強(qiáng)巡查監(jiān)督，定期通報(bào)，與工資報(bào)酬掛鉤，確保每花一分錢都發(fā)揮應(yīng)有效益。（作者雷啟平系20xx縣財(cái)政局局長；劉勇系公產(chǎn)局副局長；王修盛系農(nóng)村公益項(xiàng)目管理股股長）
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告2
        

        　　物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對(duì)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了，針對(duì)一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：
        　　一、一年來物業(yè)管理取得的成效
        　　1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高�，F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)和觀念相對(duì)前幾年來說有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
        　　2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
        　　3、業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對(duì)業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的`“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问�，忽視了法律法�?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對(duì)業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。
        　　4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對(duì)服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對(duì)服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時(shí)解決不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。
        　　二、對(duì)策措施和建議
        　　1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
        　　2、大力搞好物業(yè)管理宣傳，優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會(huì)、及政府對(duì)住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此，我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)更高的標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)管理的各項(xiàng)要求、有關(guān)法規(guī)政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會(huì)、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理，它的要求是什
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告3
        

        　　一、調(diào)查目的
        　　改革開放以來，隨著我國社會(huì)主義市場體制的建立和日趨完善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)知識(shí)，了解問題，提升專業(yè)水平，打好專業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻(xiàn)物業(yè)。
        　　二、調(diào)查對(duì)象
        　　天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
        　　昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
        　　三、調(diào)查人：常金香
        　　四、調(diào)查時(shí)間：20xx年8月21日
        　　五、調(diào)查內(nèi)容
        　　歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。
        　　“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們?cè)趦和瘖蕵吩O(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
        　　調(diào)查結(jié)果顯示：人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開放以來，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬多個(gè)企業(yè)，數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。
        　　物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對(duì)象是物，即已建成的'各類地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地，而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生，相對(duì)比較少，而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識(shí)，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí)，同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí)，也就是說，應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識(shí)融會(huì)貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
        　　高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì)，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，提高學(xué)生的專業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
        　　物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，要面向問題，解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。
        　　通過整個(gè)調(diào)查，得出以下結(jié)論：
        　�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
        　　（2）對(duì)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。
        　　（3）物業(yè)管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
        　　總之，在整個(gè)調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告4
        

        　　調(diào)查提綱：
        　　通過對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
        　　調(diào)查過程及內(nèi)容：
        　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的.印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對(duì)上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
        　　1、該小區(qū)存在的主要問題
        　　2、這些問題存在的主要原因
        　　3、如何正確處理這些問題
        　　主要問題：
        　　經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
        　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷
        　　2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
        　　3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理
        　　4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
        　　5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理
        　　6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理
        　　7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)
        　　問題主要原因：
        　　1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
        　　2）該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。
        　　3）小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員
        　　4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
        　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
        　　6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。
        　　7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
        　　合理化建議：
        　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
        　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
        　　3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。
        　　4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
        　　5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
        　　6）在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
        　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告5
        

        　　我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對(duì)益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
        　　一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
        　　為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)�，針�?duì)我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。
        　　先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國家安居工程項(xiàng)目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。
        　　該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳：建省級(jí)文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。
        　　3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對(duì)外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門的保安為24小時(shí)值班的，后門則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
        　　5.綠化設(shè)計(jì)較為簡單，不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民，小區(qū)存在偷竊事件和起火事件，但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善，小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全，而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù)，以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
        　　8.小區(qū)管道布置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞，沒有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
        　　9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
        　　11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開完畢。
        　　總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)�。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f，龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆绻飿I(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
        　　由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。
        　　然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān)罚鼈兊奈飿I(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
        　　中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
        　　由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè)，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。
        　　龍洲匯龍?jiān)�，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的'不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對(duì)較少，公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
        　　二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
        　　益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
        　　總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
        　　第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級(jí)市場階段，還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。
        　　第二：居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位，個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí)，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個(gè)難題。幾年來，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請(qǐng)人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
        　　第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會(huì)形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。
        　　第四：社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
        　　三、針對(duì)前面的問題提出的解決方案
        　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。
        　�。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì)的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽取意見，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
        　　（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
        　�。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對(duì)群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。
        　�。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
        　�。┳龊眯麄鳎瑺I造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí)，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
        　　四、收獲體會(huì)
        　　通過此次實(shí)地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對(duì)益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)�，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告6
        

        　　管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決。
        　　一、基本現(xiàn)狀
        　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。
        　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米。
        　　二、小區(qū)管理存在的問題
        　　通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上，影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：
        　�。ㄒ唬�(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。
        　　（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費(fèi)難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度，業(yè)主不滿意。
        　　（三）基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上案件。如鴻運(yùn)廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上時(shí)間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群。
        　�。ㄋ模I(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加，而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。
        　　（五）宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。
        　　三、對(duì)策和建議
        　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。
        　　（一）積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)（社區(qū)）為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居會(huì)為主的“部門（單位）、鎮(zhèn)、社區(qū)居會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會(huì)，由各居會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。
        　　（二）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
        　�。ㄈ┘訌�(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì)；每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在23年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
        　�。ㄋ模⿵�(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的'最難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難�？梢詫�(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
        　�。ㄎ澹⿵�(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會(huì)成立、業(yè)主員會(huì)的首屆和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會(huì)、業(yè)主員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加宣傳力度，提高廣業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。
        　�。┘油七M(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)（社區(qū)）居會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉⻊?wù)，由業(yè)主員會(huì)自治管理；對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告7
        

        　　一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
        　　課題組對(duì)目前我國一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè)，1000.3萬建筑平方米，分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
        　　廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
        　　北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
        　　吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治，實(shí)行屬地化組團(tuán)，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
        　　邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級(jí)升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
        　　20xx年6月，長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。
        　　從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
        　　二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
        　　現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
        　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司，以市場化運(yùn)營模式，取得一定成績：共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū)，共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個(gè)。
        　　長春市對(duì)于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
        　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
        　　北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過試點(diǎn)，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗(yàn)，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
        　　三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題
        　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理，值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
        　　(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
        　　舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對(duì)舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制，天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費(fèi)，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi)，大致分獨(dú)單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格，一般獨(dú)單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主，可以看出，舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修，物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。
        　　(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
        　　舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。
        　　(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識(shí)不高
        　　雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時(shí)間的推移，針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問題，逐步建立�，F(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī)，在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的`《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識(shí)不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門考慮的問題。
        　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)
        　　在一些已綜合整治過的舊區(qū)，可以看到自行車存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。
        　　(五)新舊管理體制銜接難
        　　過去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì)，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權(quán)現(xiàn)象。
        　　四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)
        　　在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數(shù)量和過程，要循序漸進(jìn)，不可操之過急。具體管理辦法如下：
        　　1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備
        　　深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
        　　2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
        　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中，要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對(duì)環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
        　　3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
        　　通過對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究，目前急需解決的幾個(gè)問題如下：
        　　◎ 物業(yè)收費(fèi)
        　　要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：
        　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式，按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案。“公約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
        　　(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。
        　　(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的，有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。
        　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運(yùn)行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。
        　　(5) 以政府補(bǔ)貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
        　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
        　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強(qiáng)，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多，收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。
        　　(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問題的解決。
        　　(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式，讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行，為居民建立信用體系，對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費(fèi)或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。
        　　(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機(jī)制，待條件成熟時(shí)再按照市場化的模式進(jìn)行運(yùn)作。
        　　◎ 住房維修資金
        　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實(shí)現(xiàn)“市場化、社會(huì)化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，各地應(yīng)采取的措施主要有：
        　　(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。
        　　(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時(shí)，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
        　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金，以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。
        　　◎ 理順各部門的職責(zé)
        　　物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。
        　　在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。
        　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會(huì)，組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī)�；l(fā)展。
        　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告8
        

        　　公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部  而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
        　　一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
        　　1 物業(yè)服務(wù)
        　　“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
        　　2 增值服務(wù)
        　　創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。 3 及時(shí)響應(yīng)必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
        　　4 物管技能
        　　員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
        　　5 公司綠化
        　　綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
        　　6 物業(yè)維修基金
        　　做好物業(yè)維護(hù)最重要物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
        　　7 企業(yè)文化
        　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
        　　8 物管人員素質(zhì)
        　　高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的`保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
        　　行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
        　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
        　　行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。  然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告9
        

        　　近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
        　　一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
        　�、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況
        　　物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。
        　　目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。
        　　我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。
        　　㈡住宅小區(qū)的特點(diǎn)
        　　1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。
        　　2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。
        　　二、存在的主要問題
        　�。�、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的'管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
        　�。病①M(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。
        　　3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。
        　　4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
        　　5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。
        　　三、意見和建議
        　　針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：
        　　1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
        　　2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告10
        

        　　內(nèi)容摘要：
        　　住宅小區(qū)建設(shè)，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識(shí)，提升自身能力，本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查：
        　　正文：
        　　進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對(duì)的問題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì)競爭中的機(jī)會(huì)，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì)，我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí)，開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。
        　　在這個(gè)寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
        　　廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團(tuán)旗下的國有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專業(yè)員工隊(duì)伍，服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米，服務(wù)人群10萬人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
        　　公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號(hào)，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱號(hào)，得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。
        　　十多年來，公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競爭力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；鸩较�?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì)，得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng)，大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。
        　　剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對(duì)公司工作人員的`熱情，我就輕松下來了，我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。
        　　調(diào)研過程中，我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了，我更需要努力上進(jìn)。
        　　在調(diào)研期間，我?guī)兔与娫�、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對(duì)公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn)，讓我更加明白服務(wù)的真諦。
        　　在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中，積極投票，對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持著我們樹立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。
        　　物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí)，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng)，讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識(shí)的同時(shí)，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧�(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng)，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié)，親手制香粽，心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”，讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
        　　物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
        　　通過活動(dòng)，我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告11
        

        　　物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
        　　一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況
        　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱號(hào)的20多個(gè)。
        　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因
        　　隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
        　　（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱。
        　　隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的'服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
        　　（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確
        　　我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
        　　（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套
        　　我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
        　　（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位
        　　開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
        　　（五）熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
        　　1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
        　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
        　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
        　　4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
        　　（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
        　　1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
        　　2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
        　　3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
        　　4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
        　　三、解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議
        　　1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
        　　在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
        　　2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
        　　相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
        　　3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
        　　開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
        　　4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。
        　　上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告12
        

        　　一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
        　　我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
        　　我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。
        　　但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，
        　　提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。
        　　05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
        　　如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
        　　個(gè)月無人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
        　　二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況
        　　為了使國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動(dòng)，并通過橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競賽，通過開展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
        　　三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況
        　　我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會(huì)，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會(huì)。
        　　四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
        　　目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)
        　　責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
        　　五、物業(yè)管理服務(wù)情況
        　　目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。
        　　六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況
        　　目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
        　　七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
        　　1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
        　　全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟愋^(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴(yán)重，對(duì)提供的'服務(wù)越來越不滿意，
        　　最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
        　　2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。
        　　12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)， “花錢買服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費(fèi)；有的是口頭說交，但沒有實(shí)際行動(dòng)。
        　　征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費(fèi)全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
        　　3、集資房小區(qū)成政府包袱。
        　　某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒有購
        　　買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。
        　　4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
        　　由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個(gè)小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
        　　八、造成問題的主要原因
        　　1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。
        　　業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識(shí)還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。
        　　2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
        　　許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補(bǔ)；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告13
        

        　　一、對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析
        　　1、價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以價(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。
        　　企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反�，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
        　　縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費(fèi)，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)�。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無益的。
        　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。
        　　因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
        　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。
        　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險(xiǎn)
        　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋�！皩�(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)�！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。
        　　3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
        　　當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱的低價(jià)市場里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場資源將惟低價(jià)者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的`惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。
        　　在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。
        　　二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量
        　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則
        　　從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的�！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。
        　　合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。
        　　但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
        　　而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。
        　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定
        　　物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
        　　3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神
        　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
        　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。
        　　三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考
        　　1.完善法制建設(shè)
        　　法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
        　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律
        　　行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。
        　　3.加強(qiáng)理論研究
        　　物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。
        　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)
        　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。
        　　在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。
        　　5.正確引導(dǎo)輿論
        　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告14
        

        　　天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
        　　一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。
        　　1 物業(yè)服務(wù)
        　　“以人為本”才是正道
        　　“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)
        　　點(diǎn)去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告
        　　在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
        　　2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告
        　　“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度
        　　創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價(jià)高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的.同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。
        　　3 及時(shí)響應(yīng)
        　　必須要做到及時(shí)、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、
        　　詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。
        　　4 物管技能
        　　員工實(shí)際技能決定公司專業(yè)性
        　　物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專業(yè)性是指物管公司
        　　里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來說，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
        　　5 公司綠化
        　　綠化管理要因地制宜
        　　小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報(bào)道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。
        　　6 物業(yè)維修基金
        　　做好物業(yè)維護(hù)最重要
        　　物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。
        　　7 企業(yè)文化
        　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”
        　　“顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”
        　　8 物管人員素質(zhì)
        　　高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才
        　　早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
        　　一、企業(yè)行政管理的功能及其要求
        　　行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。
        　　專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。
        　　行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
        物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告15
        

        　　一、公司整體狀況
        　　公司各部門當(dāng)前主要職能，總經(jīng)理負(fù)責(zé)企業(yè)管理及決策；銷售部門負(fù)責(zé)外聯(lián)客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲(chǔ)負(fù)責(zé)公司圖書的儲(chǔ)存及發(fā)運(yùn)；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)資金的收支；編審部主要負(fù)責(zé)聯(lián)系編稿人員，審稿定級(jí)，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運(yùn)作流程為公司向出版社購買版權(quán)號(hào)，招聘老師作為編稿人員，由公司內(nèi)部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲(chǔ)保管，業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)銷售，倉庫根據(jù)銷售訂單發(fā)貨。
        　　二、各部門運(yùn)作狀況
        　　財(cái)務(wù)管理狀況，貴公司未設(shè)立專門的財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)和內(nèi)部核算人員，有出納專人負(fù)責(zé)現(xiàn)金及銀行收支，公司財(cái)務(wù)沒有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準(zhǔn)隨時(shí)支付，沒有必要的文字批復(fù)單據(jù)，缺乏每月真實(shí)的內(nèi)部帳記錄，資金收支缺乏明晰財(cái)務(wù)記錄及資金支付憑據(jù)，資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃，財(cái)務(wù)狀況管理混亂。公司主要費(fèi)用成本項(xiàng)目為紙張成本、印刷費(fèi)、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費(fèi)用、場地租賃費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)和稅費(fèi)等。
        　　1、倉儲(chǔ)管理上
        　　公司設(shè)有專門的倉庫及倉儲(chǔ)管理人員，倉庫設(shè)有專門的倉儲(chǔ)部門及儲(chǔ)存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對(duì)賬；倉庫根據(jù)軟件內(nèi)業(yè)務(wù)部制作的批銷單進(jìn)行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結(jié)果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負(fù)責(zé)版權(quán)錄入，入庫制單，印刷廠賬務(wù)處理和部分物流費(fèi)用由倉庫處理處理，圖書更換版權(quán)號(hào)，以及客戶退換貨的倉儲(chǔ)系統(tǒng)處理；倉庫每學(xué)期結(jié)賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進(jìn)行系統(tǒng)盤點(diǎn)，庫存與實(shí)際基本相符。
        　　2、銷售環(huán)節(jié)
        　　公司產(chǎn)品銷售主要通過圖書展銷會(huì)簽銷售，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶，根據(jù)客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯(lián)系貨運(yùn)公司，督促倉儲(chǔ)發(fā)貨后電話確認(rèn)客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價(jià)格為圖書定價(jià)的折扣金額，客戶貨款采用先發(fā)貨后結(jié)算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現(xiàn)金交付或托運(yùn)部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點(diǎn)。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開始應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬呆滯現(xiàn)象。
        　　3、編審環(huán)節(jié)
        　　主要負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進(jìn)行校對(duì)審核，并確定稿件級(jí)別質(zhì)量，負(fù)責(zé)部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負(fù)責(zé)核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費(fèi)，發(fā)片費(fèi)。編審部負(fù)責(zé)發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費(fèi)用支出。稿酬支付方式為預(yù)先簽訂合同，圖書出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計(jì)件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程，并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。稅務(wù)方面有專門的代理記賬人員給予報(bào)稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。
        　　三、公司各部門當(dāng)前存在的問題
        　　1、財(cái)務(wù)管理方面
        　　公司沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，公司財(cái)務(wù)收支隨意性較大，公司財(cái)務(wù)支付沒有專門和條例的財(cái)務(wù)審批單據(jù)，資金支出去向難以追索；公司財(cái)務(wù)功能較分散，各部門負(fù)責(zé)自身環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)收支賬務(wù)，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統(tǒng)完整的財(cái)務(wù)記錄；由于營收和支出部門缺乏相應(yīng)的有機(jī)整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié)，公司經(jīng)營成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時(shí)，資金支付缺乏統(tǒng)籌及計(jì)劃性，相關(guān)部門業(yè)務(wù)受到較大影響。
        　　2、倉庫管理環(huán)節(jié)
        　　倉庫實(shí)際庫存和當(dāng)前財(cái)務(wù)軟件難以完全對(duì)應(yīng)，庫存難以持續(xù)，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對(duì)應(yīng)入庫，除了客戶退回圖書數(shù)量較大，難以短時(shí)間內(nèi)詳細(xì)清理之外，這與軟件功能不能對(duì)圖書進(jìn)行合理分類有很大關(guān)系；圖書在系統(tǒng)中按照系列進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對(duì)庫存圖書未進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)的分類；當(dāng)前圖書入庫按照?qǐng)D書定價(jià)進(jìn)行錄入系統(tǒng)，真實(shí)的圖書成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準(zhǔn)確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準(zhǔn)確分配；不能再更換版權(quán)號(hào)的`長期積壓圖書進(jìn)行處理時(shí)，沒有完整的審批處理程序，圖書統(tǒng)計(jì)與系統(tǒng)操作存在困難。
        　　3、銷售環(huán)節(jié)
        　　自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現(xiàn)呆滯現(xiàn)象，存在壞賬的危險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶和應(yīng)收賬款的管理；銷售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶的調(diào)換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié)，不能及時(shí)得知倉庫部分圖書的精確庫存。
        　　4、編審環(huán)節(jié)
        　　編輯部作為整個(gè)公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個(gè)環(huán)節(jié)，加之內(nèi)部工資費(fèi)用的計(jì)提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉(zhuǎn)問題，存在老師稿酬、對(duì)外打版曬版費(fèi)不能按計(jì)劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業(yè)務(wù)開展；諸多費(fèi)用直接從編審部支付，徐部長希望建立財(cái)務(wù)監(jiān)督環(huán)節(jié)，資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明；另外，徐部長負(fù)責(zé)全部稿件質(zhì)量等級(jí)的評(píng)定工作，希望有人能對(duì)其這方面的工作進(jìn)行監(jiān)督（財(cái)務(wù)管理之外）。
        　　四、財(cái)務(wù)管理策劃的重點(diǎn)與難點(diǎn)
        　　公司經(jīng)營者對(duì)公司財(cái)務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方案，對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行規(guī)范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營者期望對(duì)供應(yīng)商和客戶往來賬項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達(dá)到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現(xiàn)在沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理制度，財(cái)務(wù)管理存在很大的隨意性，沒有系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理單據(jù)，資金支付去向難以追索，資金支付計(jì)劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行；倉儲(chǔ)管理環(huán)節(jié)如何確認(rèn)入庫成本和保持庫存的持續(xù)性；調(diào)研發(fā)現(xiàn)公司部門負(fù)責(zé)人員期望建立會(huì)計(jì)監(jiān)督審批機(jī)制，做到財(cái)務(wù)管理透明，權(quán)限責(zé)任明確。針對(duì)該公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作：
        　　1、建立一套系統(tǒng)的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
        　　2、建立系統(tǒng)的公司費(fèi)用報(bào)銷制度，合理控制公司費(fèi)用發(fā)生情況。
        　　3、建立客戶應(yīng)收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現(xiàn)象。
        　　4、做好供應(yīng)商賬項(xiàng)管理方案，合理安排資金支付計(jì)劃，推動(dòng)業(yè)務(wù)開展。
        　　5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運(yùn)作效率。
        　　6、建立內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制，部門財(cái)務(wù)管理透明化，權(quán)限責(zé)任明確。
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